איך להתחיל עסק Airbnb מבלי להיות בעלים של נכס – טיפים מהמומחים

מאז שהושקה בשנת 2008 הפכה Airbnb לאחת מפלטפורמות השכירות קצרת המועד (STR) המקוונות הפופולריות ביותר בעולם. בשלב זה, אין פלא שיותר ויותר אנשים מעוניינים להצטרף לחגיגה ולהיות מעורבים עסקית בתחום הרווחי הזה. עם זאת, רוב האנשים חושבים שכדי להיות יזם Airbnb הם צריכים לרכוש נכס כלשהו או לפחות להיות בעלים של אחד (דבר שדורש הון עצמי גבוה יחסית, בעיקר בישראל). בעקבות זאת, רבים נמנעים אפילו מעצם המחשבה להיכנס לתחום הזה.

אז בואו ננפץ את זה כבר מההתחלה – מדובר בתפיסה מוטעית לגמרי. למעשה, קיימת אסטרטגיה עסקית מוצלחת אשר יכולה לעזור לכם להרוויח מפלטפורמת ה־Airbnb מבלי להיות בעלים של נכס כלשהו או לרכוש אחד כזה. אסטרטגיה זו נקראת "שכירות משנה", והיא ידועה בשפה העממית גם כ"סאבלט". איך השיטה הזו עובדת? שאלה מצוינת! הסעיפים הבאים עונים בדיוק על השאלה הזו ויעזרו לכם להבין איך גם אתם תוכלו להיכנס לעסקי ה־Airbnb בקלות ובחוכמה.

Airbnb הוא אתר אינטרנט המתווך בין שוכרים לטווח קצר או בינוני (תיירים או מקומיים) לבין בעלים של יחידות כאלו.

כהגדרתה, שכירות משנה מבוססת על מודל הארביטראז'. ארביטראז' (מצרפתית, Arbitrage) הוא ניצול של פער במחיריו של נכס מסוים בשני שווקים או יותר, למטרת רווח. מודל ארביטראז' בא לידי ביטוי בנושא השכירות כאשר אנחנו משתמשים בנכסים של אנשים אחרים כדי לעשות מזה רווח. ראשית, אתם צריכים למצוא נכס להשכרה, להתקשר לבעלי הנכס ולהסביר להם שאתם רוצים להשתמש בנכס שלהם כדירת Airbnb להשכרה קצרת טווח. אם הם מסכימים, מעולה! הכינו טיוטת חוזה. אתם בדרך להפוך לעסק Airbnb מבלי להיות בעלים של נכס.

האם זה חוקי? התשובה היא כן. הנה דוגמה שיכולה להמחיש זאת: דמיינו שאתם בעלים של חנות הנמצאת בתוך קניון. בעל הקניון אומנם מקבל מכם דמי שכירות, אך אתם מרוויחים הכנסה על השטח שלו – זה win-win לכולם! בנוסף, אתם אפילו לומדים על הדרך איך לנהל עסק בתחום הלינה והאירוח מבלי מבלי לקנות בניין שלם.

לפני שאתם קופצים על הרעיון, חשוב שתדעו למה בדיוק אתם נכנסים. הנה רשימה של כמה יתרונות וחסרונות הקיימים באסטרטגיה עסקית זו בתחום ה־Airbnb:

יתרונות

1. אתה לא צריכים לרכוש שום נכס. לכן עלות הכניסה מאוד נמוכה.
2. Airbnb תשווק את העסק שלכם עבורכם.
3. לאחר שתגדילו את ההכנסה שלכם מהעסק תוכלו להתחיל להשקיע במיזמים אחרים.

חסרונות

1. כמות ההזמנות החודשיות שלכם ב־Airbnb עשויה להשתנות, ואולי יהיו ימים או שבועות שלא יהיה לכם אף לקוח.
2. אתם האחראים הבלעדיים לכל נזק שעלול להיגרם לנכס, ותשלום חשבונות הנכס מוטל עליכם.

3. דרושה השקעה מינימלית כי לעיתים דירות שאתם שוכרים לטווח הארוך לא מותאמות לשכירות קצרת מועד (מבחינת הריהוט).

אם קראתם עד כאן והחלטתם שאתם מוכנים להיכנס לתחום, השלב הבא הוא לחפש את סוג הנכס הטוב ביותר שתוכלו לרשום ולשכור בפלטפורמת Airbnb.

חוזי שכירות, בדרך כלל, נחתמים לתקופה של 12 חודשים. אם אין לכם הון עצמי גבוה, תוכלו ללכת על סטודיו, דירת חדר, או דירת שני חדרים עם שכירות חודשית  של כ־-7,000-5,000 ש"ח. לא היינו ממליצים בשלב הראשון לחתום הסכמים לטווח ארוך יותר (אחרי שהכרתם את הנכס ואתם מגלים שזה משתלם – תוכלו להציע זאת).

לאחר התשלום עבור החודש הראשון תוכלו לעצב את פנים הנכס, להוסיף מיטה, רהיטים ומכשירי חשמל ולצלם תמונות מקצועיות. תמונות אלה יועלו לאזור שלכם בפלטפורמת Airbnb ויהיו הדבר הראשון שהאורחים שלכם יראו. מאוד חשוב שהתמונות יהיו מאוד מאוד איכותיות!

כמובן, אם ההון העצמי שלכם גבוה יותר, תוכלו להרשות לעצמכם לשכור שטח הרבה יותר גדול ויוקרתי. אבל כדאי שזה ייעשה רק אם התקציב החודשי שלכם הוא בטווח שבין 20,000 ש"ח ל־55,000 ש"ח.

כדי לבדוק רווחיות אתם חייבים להבין האם קיים ביקוש וכמה באזור שבו מעוניינים "להקים" את עסק ה־Airbnb שלכם, וכן את גובה השכירות היומית שתוכלו לקבל באותו אזור.

יש כל מיני דרכים לעשות זאת. לדוגמה, ניתן להשתמש באתרים שונים ברשת, כמו Airdna, שיכולים לספק לכם נקודת מבט כללית על המחירים הממוצעים ללילה במקומות שונים בהתבסס על המידע המופיע בפלטפורמות כמו Airbnb ו־Booking.

כאמור, כדי באמת להיות רווחיים בשיטת שכירות משנה אתם גם חייבים להפנים היטב ומראש את סך כל העלויות שתצטרכו לכסות. למשל, כמה יעלו לכם שירותי ניקיון, כמה יעלו לך מכונת קפה וקפסולות לקפה, נייר טואלט, מגבות, מצעים, נייר, סכו"ם, סבונים, מנוי לערוצי טלוויזיה או ארוחות הבוקר (אם תבחרו להציע גם שירות כזה).

כמו שכבר ציינו חלקית קודם לכן, אתם צריכים גם לקחת בחשבון את עלות השכירות שלכם לבעל הכנס וכן הוצאות הכנס החודשיות השוטפות, כמו ארנונה, דמי ועד, חשבון חשמל, חשבון מים, חשבון גז, אינטרנט, טלפון וביטוח דירה או תכולה. 

השלב הבא, לאחר שיהיו לכם את כל המספרים הללו בהערכה יחסית מדויקת, הוא לחשב את כמות הימים המינימלית בחודש שבה תצטרכו להשכיר את הנכס כדי להיות מאוזנים מבחינת ההוצאות וההכנסות. תשכירו פחות ימים מאותו מספר ואתם תהיו בהפסד, תשכירו בדיוק את אותה כמות ימים ואתם תהיו באיזון ניטרלי, תשכירו כמות ימים גבוהה יותר מאותו מספר ואתם תהיו ברווח. כלל האצבע אומר שהאיזון הניטרלי צריך להיות בטווח שבין 12-10 ימים בחודש.

1.תקנות עירוניות: הדבר הראשון שאתם צריכים לעשות הוא לוודא שאתם פועלים באזור שבו מותר להשכיר דירות למטרות Airbnb. רוב הערים בישראל מתירות השכרת דירות באייר בי אנד בי, אבל צריך לשים לב גם לתנאים שאולי קיימים, תנאים בבניין עצמו.

2. סטנדרט מגורים: לא את כל הנכסים ניתן להשכיר בשיטת שכירות משנה, לכן אתם חייבים לוודא שזה אכן אפשרי לגבי הנכס המדובר. ראשית, הנכס שלכם צריך להיכנס בתקציב שלכם. בנוסף, יהיה אידיאלי אם תוכלו לשכור מקום עם חניה עבור רכב אחד (זה כמובן תלוי גם בעיר – לדוגמא בתל אביב זה פחות רלוונטי אבל בנכסים במושבים זה קריטי).

שנית, חשוב שכבר תהיה מותקנת בנכס מערכת למיזוג אוויר. זה יסיר מכם את הטרחה בלהתקין מערכת כזו מהכיס הפרטי שלכם.

המקום צריך גם להיות משופץ, מהסיבה הפשוטה שאתם לא רוצה להוציא הון תועפות על שיפוץ נכס שכלל לא שייך לכם. בנוסף, אם אפשרי, מוטב שתקבלו נכס שכבר מרוהט במלואו –  זה אפילו יטיב טוב יותר עם התקציב שלכם.

3. מיקום הנכס: ישנם אזורים מהם תרצו להימנע בעת חיפוש אחר נכס להשכרה. אזורים אלה כוללים נכסים בקרבת תחנות רכבת, כבישים סואנים ופינות רחוב צפופות. אולי זה לא נראה כה הכרחי, אבל אזורים הללו עשויים לפעמים להיות רועשים ומטרידים. תחשבו על זה רגע. האורחים שלכם הזמינו מקום שבו הם יוכלו להירגע, והם לא ממש יצליחו לעשות את זה אם הם כל הזמן ישמעו צפירות מחרישות אוזניים מרכבות נכנסות.

4. צילומים מקצועיים: השקיעו בצילומים מקצועיים של הנכס כדי למשוך יותר אורחים. צלמו את כל החדרים ואת האזורים המשותפים, והקפידו על תאורה טובה ותמונות ברורות וחדות.

5. תיאור הנכס: כתבו תיאור מספיק מפורט ומדויק אודות מקום האירוח, כולל לגבי המתקנים, הסביבה הקרובה ופרטים על כללים חשובים. הדגישו את היתרונות ואת הייחודיות של הנכס.

6. תמחור: בדקו את מחירי השוק באזור שלכם, כמו שנאמר קודם לכן במאמר, כדי לקבוע מחיר תחרותי והוגן. שקלו להציע הנחות על שהיות ארוכות או בתקופות פחות מבוקשות. השיטה הכי נוחה לבדוק מחירים פשוט לחפש באזור דירות בAIRBNB ולראות מה גובים. זיכרו שמחירים משתנים לפי העונות.

7. ניהול הזמנות: היו זמינים לענות במהירות על שאלות מצד אורחים פוטנציאליים. עקבו אחרי לוח ההזמנות כדי למנוע מכפילויות ואי־נעימות.

8. ביטוח ובטיחות: ודאו שהנכס מבוטח כנדרש ושיש לכם ביטוח מתאים להשכרות קצרות טווח. הציבו גלאי עשן, מטף כיבוי ואמצעי בטיחות נוספים.

9. חוזה וכללים: הכינו חוזה ברור עם כללי הבית ומדיניות ביטול ברורה. הדגישו את כללי השימוש בנכס וודאו שהשוכרים יבינו אותם בבירור.

10. שירותים נוספים: שקלו להציע שירותים נוספים כמו ניקיון תקופתי, אינטרנט מהיר או המלצות על מקומות באזור.

11. תקשורת עם האורחים: היו נגישים וזמינים לתקשורת עם האורחים במהלך שהייתם. ודאו שהם מקבלים את כל המידע הדרוש להם לפני ובמהלך שהייתם.

12. ביקורות וניהול מוניטין: בקשו מהאורחים לכתוב ביקורות לאחר שהייתם. נהלו את המוניטין שלכם בצורה מקצועית, התייחסו לביקורות, ענו על שאלות והשתמשו במשוב לשיפור השירות.

ניתן לומר כי עסק Airbnb באמצעות שיטת שכירות משנה הוא אפשרות נהדרת ליצירת הכנסה נוספת ולקידום כלכלי. על ידי השקעה בתכנון ובמחקר מוקפד, ניתן למצוא נכסים מתאימים ולנהל את העסק בצורה יעילה. למרות האתגרים האפשריים, כמו שינויים בהזמנות ואחריות על נזקים, המסלול הזה יאפשר לכם ליצור עושר לטווח הארוך ולשפר את איכות החיים שלך. משמעות הדבר היא שכל אחד יכול להיכנס לתחום הנדל"ן ולהצליח, גם בלי להיות בעלים של נכסים. אז אם אתם חושבים לפתח דרך חדשה ליצירת הכנסה או פשוט להרחיב את קורות החיים שלכם, פתיחת עסק Airbnb היא דרך מעולה ביותר שבה תוכלו להתחיל.

הצעדים שמנינו במאמר הם רק חלק מהדברים החשובים ביותר שאתם צריכים לדעת לפני שאתם מתחילים עסק Airbnb באמצעות שכירות משנה. תשבו על זה, תשנו על זה, תערכו מחקר מעמיק וקחו היטב בחשבון את התקציב שלכם. ומי יודע, אולי זה יהיה הצעד הראשון שלכם לקראת צבירת עושר לטווח הארוך עבורכם, עבור משפחתכם ועבור הדורות הבאים.

בשנת 2007 עברו בריאן צ'סקי וג'ו גביה לסן פרנסיסקו. ארגון המעצבים התעשייתיים של אמריקה ערך את כנס העיצוב השנתי באותו הזמן, וכל המלונות היו בתפוסה מלאה. השניים, שלא היו מסוגלים לשלם את שכר הדירה שלהם, הציעו חלק מהלופט כמגורים למבקרי הכנס.

השם המקורי של החברה היה Airbedandbreakfast.com, אבל הוא קוצר ל־airbnb.com במרץ 2009. באותו הזמן האתר החל להציע לא רק חדרים משותפים אלא גם דירות שלמות, בתים ונכסים אחרים להשכרה. ביוני 2010, המייסדים של האתר עדיין השתמשו בלופט שהם שכרו כמשרד. כדי לספק מקום לעובדים וללמוד איך המוצר שלו עובד, צ'סקי ויתר על חדר השינה שלו, וחי בדירות של השירות עד אשר החברה עברה למשרד הראשון שלה.

בשנת 2013 היו רשומות באתר כ־7,000 דירות להשכרה בישראל, ושנה קודם לכן הוזמנו דרך האתר כ־80 אלף לילות לינה לדירות אלו. בעקבות המחירים הגבוהים של בתי המלון בישראל, Airbnb נחשבה לאופציה פולפולרית בקרב תיירים הבאים לישראל. לפי הסקר של משרד התיירות משנת 2019, 13% מהתיירים שנכנסו לישראל לנו בדירה שכורה. אם לוקחים תיירים שמטרת הביקור שלהם הייתה טיול ונופש כבר מגיעים לכ־22%. שחלקם הגדול שכרו דירות דרך האתר. בתל אביב היו בשנת 2019 כ־13 אלף חדרים להשכרה דרך האתר. יותר ממספר חדרי המלון בעיר.